《张家港市共有产权经济适用住房管理办法》
政策解读
2014年12月10日，经市政府第21次常务会讨论通过了《张家港市共有产权经济适用住房管理办法》（张政发规[2014]10号）（以下简称《办法》），自2015年2月1日起实施。为了让广大人民群众深入全面了解共有产权经济适用住房相关政策，现针对文件中的有关政策予以解读如下。
一、什么是共有产权经济适用住房？
《办法》第二条规定：本办法所称的共有产权经济适用住房是指个人和政府共同拥有产权，具有保障性质的政策性住房。即中低收入住房困难家庭购买经济适用住房时，按个人和政府的出资比例共同拥有房屋产权，申购人在房屋居住期间，政府无偿让渡其产权的使用权，使中低收入家庭以较小的代价获得房屋的部分产权和全部使用权，解决居住问题。共有产权房在上市交易前，按“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，申购人必须按市场评估价缴纳政府产权部分的房款获得完全产权。
二、目前我市共有产权经济适用住房个人与政府的产权比例是多少？
目前，在可享受面积内产权份额比例确定为7：3，即个人占70%产权，政府占30%产权，可享受面积以外的部分以及自行车库、汽车库（位）、阁楼的产权全部归个人。
三、这个比例关系是如何确定的？
在可享受面积内，按个人出资份额与政府出资份额的比例关系确定产权份额。个人出资份额为申购家庭按物价部门核准的基准价（即优惠供应价）购买的可享受面积的价款总额，政府出资份额为共有产权经济适用住房建设用地市场价与实际取得价的价差、免收的行政事业性收费和政府性基金等。按照政府适当让利百姓的要求，目前比例关系确定为7：3。
四、对于已经购买经济适用住房或者已经取得购买资格的家庭是否也要执行经济适用住房共有产权制度？
本《办法》自2015年2月1日起正式实施，在文件正式实施之后申请购买的经济适用住房要实行共有产权制，之前申请的家庭仍然按原政策执行。
五、申请购买共有产权经济适用住房要符合哪些条件？
一对夫妻为一户共有产权房申购家庭，其未成年子女为申购家庭成员。单身或单亲家庭可单独作为一户申购家庭。
申购家庭应当确定一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人。
同时符合下列条件的家庭，可以申购一套共有产权经济适用住房：
（一）户籍条件：申请人取得市区户口连续满1年（应征入伍、外出就学将户口迁出后又迁回者，户籍前后时间可连续计算）；申请人为驻本市现役军人的，应在本市连续服役满1年，且退役后符合在本市安置条件；申请人为军队转业干部的，户口应在市区。
（二）年龄要求：已婚家庭申请人年龄满25周岁；单身或单亲家庭，申请人年龄满28周岁。
（三）收入标准：家庭年收入和家庭财产符合中低收入家庭标准。中低收入家庭年收入标准根据我市经济社会发展以及居民人均收入情况确定，具体标准由市人民政府向社会公布；家庭财产价值在中低收入家庭年收入标准的8倍以下。一人户家庭，其家庭年收入和家庭财产低于上述标准的70%。
家庭年收入是指家庭成员在规定受理申请之日前12个月内的全部可支配收入。
家庭财产是指家庭成员拥有的全部货币财产和实物财产。
（四）住房困难标准：一人户家庭在本市现有住房建筑面积不足30平方米，二人户及二人以上家庭在本市现有住房建筑面积不足60平方米。现有住房包括通过自建、购买、继承、析产、赠与等方式取得产权的各类住房。
申购家庭有下列情形之一的，不符合申购共有产权房条件：
（一）因投靠子女而将户口从外地迁入本市的；
（二）超出住房困难标准的住房出售未满5年的；
（三）超出住房困难标准的住房被征收选择货币安置未满5年的；
（四）已签订建筑面积超过住房困难标准的商品房买卖合同但尚未领取房产证的；
（五）通过继承方式取得建筑面积超过住房困难标准的住房但尚未办理房屋过户手续的；
（六）购买过房改房或经济适用住房，按原优惠政策已享受的住房面积超过可享受面积标准的；
（七）申请人夫妻双方父母或成年子女在市区拥有住房，分户计算后户均住房建筑面积达75平方米的；父母或成年子女在本市市区以外拥有住房，分户计算后户均住房建筑面积达120平方米的；父母或成年子女在本市市区及本市市区以外均拥有住房，合并建筑面积分户计算后户均住房建筑面积达90平方米的；父母或成年子女户口不在本市，但在本市拥有住房且建筑面积达60平方米的。
（八）申请人离异不满2年的。
六、共有产权经济适用住房的可享受面积是多少？
共有产权经济适用住房可享受面积标准按以下方式确定：
（一）单身、单亲家庭以及配偶户口不在本市的（含非驻本市现役军人）家庭，可享受面积标准为37.5平方米；
（二）其他家庭可享受面积标准为75平方米。
已享受过房改房政策或购买过经济适用住房的，符合申购条件，再次购买共有产权房时，其可享受面积应扣除按原优惠政策已享受的住房面积。
七、什么时候可以申请共有产权经济适用住房？
原则上，市房产管理中心将根据共有产权经济适用住房建设情况确定受理申请日期，并提前1个月在《张家港日报》等本市公众媒体公布申请受理公告。目前，因房源充足，定于每年的6-8月份开始受理申请。
八、申请共有产权经济适用住房的程序是怎样的？
共有产权经济适用住房的申请审核，按下列程序办理：
（一）申请人应当在申请受理公告规定的期限内，如实填写《张家港市共有产权经济适用住房申请审批表》（以下简称《审批表》）；
（二）申请人夫妻双方工作单位出具收入情况证明；无工作单位的，由户口所在地社区居委会或村民委员会出具收入情况说明；
（三）申请人向市房产管理中心提交《审批表》及相关证明材料，并书面承诺接受住房和经济状况核查及核查结果公示；
（四）市房产管理中心会同市民政局根据申请人提交的表格和有关证明材料进行初审；
（五）市房管、民政、人社、地税和监察等部门及杨舍镇人民政府对初审合格的购房申请进行会审；
（六）会审合格的申请通过公众媒体向社会公示，公示10天后无异议或异议不成立的，确认购房申请资格；
（七）对初审、会审不符合申请条件的，或公示后异议成立的购房申请，由市房产管理中心通知申请人，并说明理由。
九、申请共有产权经济适用住房需要提供哪些证明材料？
申请共有产权经济适用住房应当提交下列证明材料：
（一）家庭收入情况证明；
（二）申请人夫妻双方身份证、户口簿及现住房产权凭证；
（三）结婚证、离婚证等婚姻状况证明；
（四）申请人子女、父母户口簿及现住房产权凭证；
（五）需提供的其他证明材料。
十、共有产权经济适用住房的房源如何分配？
共有产权房房源分配，采取公开抽签（摇号）选房的方式确定。抽签（摇号）选房过程由市公证处公证。
十一、购买共有产权经济适用住房后，购房家庭可以享受哪些权益，又受到哪些制约？
购房家庭在房屋居住期间，政府无偿让渡其产权的使用权，不收该部分产权的租金。但购房家庭在未取得完全产权前不得将共有产权经济适用住房转让、出租、出借、闲置或者赠与，不得设定除共有产权经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
十二、购买共有产权经济适用住房以后，多久可以上市交易？
购买共有产权房不满5年的，不得直接上市交易。因特殊原因确需提前上市交易转让的，由政府按照原价并考虑折旧等因素进行回购。购房满5年后需上市交易的，须经市房产管理中心批准。
十三、共有产权经济适用住房上市交易时，个人与政府的收益如何分配？
房屋上市交易前，应先由出让人按市场评估价向政府缴纳政府产权部分的房屋价款，取得完全产权后可上市交易。
十四、因离婚、法院判决或继承发生共有产权经济适用住房个人部分所有权转移的，能否办法个人权属变更登记？
因离婚析产而发生房屋所有权转移的，可办理个人权属变更登记，房产性质仍为共有产权房，限制上市交易期限从原房屋所有权证取得之日起计算。
因法院判决以共有产权房抵偿债务的，或因继承发生房屋所有权转移的，需先取得房屋完全产权，由相关当事人在办理房屋权属变更登记前按市场评估价缴纳政府产权部分的房屋价款。
张家港市房产管理中心 宣
二〇一七年四月二十五日